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공인중개사법 개정안 발표
▶ 사회적 문제로 매우 심각해진 전세 사기 예방을 위해 공인중개사법 개정안이 발표되었습니다.
중개 대상물에 대한 공인중개사의 확인 및 설명 의무를 강화하기가 주된 내용인데요.
개정 내용은 공인중개사 및 중개의뢰인이 개정된 내용을 충분히 인지할 수 있게 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행할 예정입니다. 개정된 내용을 자세히 살펴보겠습니다.
공인중개사법 개정 내용
1. 공인중개사는 안전한 임대차 계약 중개를 위해 다음을 반드시 임차인(계약하는 사람)에게 설명해야 할 의무가 생깁니다.
선순위 권리관계에 대한 설명
1) 임대인의 미납세금
2) 확정일자 부여현황
3) 전입세대
임차인 보호제도에 대한 설명
1) 임차인 보호를 위한 최우선변제권 설명하기
※ 최우선변제권이란?
▶ 임차한 주택이 경매나 공매에 넘어가 낙찰이 되면 우선변제권을 가진 은행이 먼저 낙찰 대금을 가져가고 세입자는 자동으로 후순위가 되어 보증금을 돌려받기가 어렵습니다. 최우선변제권은 세입자의 피해를 줄이기 위해 만들어진 제도로서 기준을 충족한 세입자에 한해 정해진 액수를 선순위 근저당(은행)보다 먼저 배당받을 수 있는 제도입니다.
2) 민간임대주택의 임대보증금 보증제도에 대한 설명하기
▶ 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증보험에서 대신 받을 수 있도록 하는 제도에 대해 설명할 의무
▶ '선순위 권리관계'와 '임차인 보호제도'에 대한 설명만 제대로 되어도 임차인은 자신의 권리를 이해하고 보호할 수 있으며 깡통전세도 예방할 수 있으므로 꼭 필요한 절차라고 생각이 듭니다. 왜 진작부터 의무가 아니었을까 이해하기가 어렵네요.
2. 임대차 계약 관련 공인중개사의 확인, 설명 사항을 ‘중개대상물 확인․설명서’에 별도로 명기하고, 공인중개사․임대인․임차인이 서명해야 합니다.
※ 중개대상물 확인설명서란?
▶ 중개인이 중개대상물을 중개하는 과정에서 매수인 또는 임차인에게 중개대상물에 관한 정보와 설명을 담은 문서입니다. 확인설명서에는 중개물의 상태, 입지, 면적, 용도, 구조, 소재지 등 기본 사항과 권리관계에 의한 사항 등이 기재됩니다.
중개업자는 사실에 근거한 증거자료나 중개대상물에 대한 설명을 하지 않을 시 자격정지처분을 받을 수 있습니다.
중개대상물 확인설명서 개정사항
1) 중개대상물 확인설명서에 공인중개사 서명, 임대인 서명, 임차인 서명해야 함.
2) 주택 관리비 투명화를 위한 관리비 총액(직전 1년간 월평균 관리비 등을 기초로 산출한 금액)과 세부내역 및 부과방식에 대한 확인 및 설명사항 추가해야 함.
3) 중개보조원의 신분고지 의무 이행여부 확인을 위한 서식도 추가함.
불법 영업행위 방지를 위해 자격을 갖춘 공인중개사인지 중개보조원인지를 정확히 안내해야 함.
▶ 확인설명서 개정으로 인해 불합리하고 불법적인 관리비 부과를 한눈에 파악할 수 있고 자격을 갖춘 공인중개사가 중개하는지 보조원이 중개하는지도 확실히 알 수 있게 되었습니다.
전세사기 당하지 않으려면?
1) 전세보증보험에 가입하시어 전세금을 임대인으로부터 돌려받지 못하는 경우 보험회사에 보증금을 청구할 수 있도록 사전에 장치를 마련해 놓으세요.
2) 주변시세보다 너무 싸거나 비싼 집은 피하기. 시세는 안심전세 앱에서 조회 가능합니다.
3) 근저당 설정되었는지 확인하세요. 인터넷등기소에서 해당 주택의 주소로 등기부등본을 발급하면 담보로 잡힌 게 있는지 확인할 수 있습니다. 계약 전에 확인하셔야 하며 이미 저당이 많이 잡혀 있으면 집이 경매로 넘어갈 경우 우선순위에서 밀려나 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
4) 임대인과 직접 만나 계약을 체결하는 게 좋습니다. 등기부등본의 임대인이 계약당사자인지 신분증 확인을 꼭 하세요.
5) 만약 임대인의 사정으로 대리인이 계약할 경우엔 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서 확인하기, 임대인과 영상통화하여 얼굴 확인하면 좋습니다. 간혹 공인중개사가 임대인을 대리하여 위임장 없이 계약을 진행하기도 하는데요. 임대인에게는 월세계약 했다고 하고 임차인과는 전세계약을 해서 양쪽 모두 속이는 경우가 있습니다.
6) 전세보증금은 임대인 명의의 통장에 입금하기
7) 살면서 중간에 집주인이 바뀌면서 전세사기를 당하는 경우가 있는데요. '임대인은 건물 매도 시 임차인에게 반드시 사전통지를 해야 하며 이를 위반할 시 임대차 계약을 해지할 수 있다'라는 특약을 넣으세요.
8) 다가구 주택의 경우 기존 세입자들의 보증금 총액을 확인하고 '선순위 보증금은 000원인 것을 확인했으며 사실과 다를 경우 계약은 무효로 한다'라는 특약을 넣습니다.
국토교통부는 공인중개사의 손해배상책임을 강화하기 위해 공제제도의 개선을 추진하는 한편 과태료 부과체계 정비 등 중개업 관련 제도 개선을 지속 추진할 계획이라고 말했습니다. 이번 개정안을 통해 공인중개사는 더욱 큰 책임의식을 갖고 임대차 중개 시 임차인에 충분한 정보를 제공하여 전세사기가 방지될 수 있기를 기대해 봅니다.